|
|
작성일 : 05-02-12 14:53
|
땅도 잘 골라야 돈된다
|
 |
|
글쓴이 :
관리자
 조회 : 67,549
|
땅도 잘 골라야 돈된다
주5일 근무제시행과 웰빙(well-being)이 트렌드가 되어가는 시대에 따라서인지 평일이나 주말이나 겨울이 무색할 정도로 제법 많은 차량들이 양평으로 내려와 소규모의 땅을 탐색하는 분위기다. 역시 진짜 선수들은 겨울에 벌거벗은 땅의 본 모습을 보고는 땅의 단점을 최대한 찾아내서 가격 흥정에 성공한다.
땅을 고르는 실수요자 및 투자자들은 다양한 취향에 따라서 선택을 한다. 시원한 강을 바라보는 입지. 맑은 계곡을 접한 입지, 야산아래 마을이 내려다보이는 입지, 개발된 상태의 단지를 쉽게 이용할 수 있는 입지 등이다.
현장에서 일하는 중개업소 입장에서 전원생활을 계획하는 사람들이 점검해야 될 “좋은 땅을 고르는 방법”을 생각해보고, 결국 “좋은 땅”이 나중에 “돈버는 땅”이 된다는 간단한 공식으로 토지를 고르는 기본적인 방법을 정리해 본다.
1) 내 자신이 투자자인지 실수요자인지 스스로 정한다. 토지는 가급적 자기자본 한도 내에서 선택하는 것이 바람직하다. 투자자는 조금 덜 성숙된 땅을 값싸게 골라야 되고 전원생활을 꿈꾸는 실수요자들은 추가로 토목공사비등이 적게 들어가는 땅을 선택한다. 아무래도 가공이 되어있으면 가격에서 차이가 있다. 지금은 정보화 시대이다. 예전과 다르게 가격이 많이 노출되어 있다.
2) 지적도상 도로가 있는지 확인한다. 당연한 말이다. 지적도나 임야도의 도면상 도로가 불분명할 때가 있다. 도로가 있든, 포장이 되어있든 간에 불분명하면 한발 물러서라. 단 땅이 내가 생각한 입지조건을 갖춘 것이라면 계약 시 도로에 대해서 특약사항을 첨가해라. 현장의 중개업소를 통하면 알아서 처리해 준다.
특히 큰 평수의 농지나 임야 등을 매매에 의한 분할로 매입할 시에는 도로 지분(평수)에 대해서도 생각해야 된다. 도로지분으로 많이 들어간다면 가격 경쟁력에서 떨어진다.
3) 값이 싸더라도 외떨어진 곳은 피한다. 싼 게 비지떡이다. 예를 들면 값이 싸다고 깊은 산속으로 들어가서는 산자락 밑에 붙어있는 농지를 사는 경우도 있다. 청명한 가을하늘아래 푸른 산. 붉은 단풍이 아름답게 펼쳐진 한 폭의 그림에 반해서 계약을 끝낸다. 얼마 지나지 않아서 눈꽃 핀 내 땅의 아름다운 그림을 연상하며 벌거벗은 겨울 산을 오른다.
이게 웬일인가? 분명히 가을에는 보지 못한 무덤이 왜 이렇게 많은가! 또한 벌거벗은 현장의 땅은 바닥이 바위 덩어리이다. 토목공사비가 장난이 아니다. 값이 싸면 싼 이유가 있다.
4) 가급적 공유 지분 매입은 피한다. 창업을 해도 동업은 가급적 하지 않는 것이 바람직하다. 하물며 부동산은 평생 모은 돈을 투자한다고 해도 과언이 아니다. 처음에는 동창이다 이웃집이다 서로가 생각하는 방향이 같아서 소규모 돈을 모아 땅에다 투자한다.
하지만 말 못할 사정이 생길 때도 있다. 항상 처음 같지만은 않다. 돈이 부족하면 부족한대로 조그만 땅을 매입하던지 아니면 토지를 매입할 때 공유지분이 아니라 분할을 해서 각자의 필지로 소유권등기를 하는 것이 바람직하다. 그래야 나중에 팔 때 분쟁이 생기지 않는다.
5) 공부(公簿)서류는 꼭 확인한다. 물론 현장의 중개업소에서 개별서류는 다 챙긴다. 개인적으로 토지를 매입할 상황이라면 면적을 알기위한 토지(임야)대장, 땅의 생김새를 알기위한 지적(임야)도, 해당 토지의 각종 개발행위 제한사항이나 땅의 가격평가를 가늠할 수 있는 토지이용계획 확인서는 필수사항이다.
물론 계약 직전에는 등기부등본으로 소유권과 기타 권리관계의 이상 유무를 확인한다.
6) 조건이 70% 이상이면 선택한다. 간혹 현장에서 일하다 보면 가격부터 방향, 주위환경, 도로와의 접근성 및 교육환경, 편익시설까지 100% 이상을 만족하고자 찾는 고객이 있다. 정말 어렵다.
지금은 인터넷으로 지역별 가격을 웬만큼 파악할 수 있다. 기대치는 크고 가격은 싸게 해서 매입하려는 마음은 이해가 가지만 입장을 바꾸어서 매도자 또한 시세를 잘 알고 있다.
7) 지목이 대지인 것만을 고집하지는 않는다. 대지는 농지에 비해서 가격이 비싸다. 건축하기가 편하다는 장점은 있지만 결코 대지만을 고집할 필요는 없다. 물론 입지 조건마다 가격 평가는 다르다.
조금만 발품을 팔고 시간을 투자하면 지목이 농지(전, 답, 과수원)인 땅을 대지가격에 비해서 20%~30%정도 저렴하게 매입할 수 있다. 급하게 건축해야 될 사항이 아니라면 농지를 고르는 것이 바람직하다.
8) 땅의 형태와 경사도를 보고 가격을 가늠한다. 무조건 값이 싸다고 좋은 것은 아니다. 지형과 지세에 따라서 땅을 매입한 뒤에 추가공사비를 생각해야 한다. 땅은 도로보다 낮은 위치인가, 임야는 경사가 심하지는 않은가, 주위에 축사나 묘지, 기타 오폐수 방출 시설은 없는지 등을 점검한다. 선수들은 땅의 생김새 또는 주위 환경을 보고는 가격 절충에서 한발 앞선다.
9) 지하수(식수)가 개발될 수 있는지 확인한다. 그림 같은 땅 사고도 물이 해결 안 되면 정말 난감하다. 계약 직전에 지하수 개발업체에 의뢰해서 물이 나오는지 알아보는 것도 좋은 땅 고르는 방법이다. 강변에 그림 같은 땅을 사고도 물이 안 나온다면 정말 답답하다. 겉만 예쁘고 속은 썩은 사과이다.
물론 이밖에도 기본적으로 토지에 투자 시 점검해야 할 사항은 많다. 다음에는 땅의 틈새시장 및 기타 확인해야 될 사항을 기술하고자 한다.
|
|
Total 19
|
|
