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작성일 : 07-07-03 15:06
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기획부동산 땅 속
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글쓴이 :
관리자
 조회 : 51,124
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기획부동산 땅 속에서 숨은변수찾기
내 땅을 가지고 있으면 어떤 용도로 건축이 가능한지 궁금하다. 간혹 상속이나 대물변제 등으로 땅이 생겨도, 일반인은 개발용도를 분석하기가 쉽지 않다. 가끔 허가가 나지 않는 땅을 사고 나서 상담하는 분들이 있다. 땅 계약 전에 몇 가지 확인사항을 살펴보자.
(1)개발계획도면만 믿지 말자.
특히 도시의 건물과 지방의 땅을 교환했거나, 일부 기획부동산의 개발계획도면만 믿고 땅을 매입한 분들이다. 현장을 보면 경사가 급하거나 용도가 맞지 않아서 허가가 어려운 땅이다.
기획부동산의 개발계획도면만 믿고서 국도나 지방도로변의 보전녹지나 농림지역의 땅을 구입한 후 상가건물을 계획했다가 포기하는 분도 있다.
보전녹지나 농림지역이라면 외지인은 단독주택을 짓고 싶어도 어렵다.
수도권의 아파트나 상가건물과 달리 토지는 지정된 ‘용도지역, 지구’ 등에 따라서 희비가 엇갈린다. 땅의 개발용도에 따라서는 가격이 천차만별이다.
(2)공부(公簿)서류로 개발용도 확인은 기본
땅 계약 전에 ‘지적(임야)도’, ‘토지(임야)대장’, ‘토지이용계획확인서’ 3가지는 꼭 검토해야 된다. 특히 비도시지역의 땅은 토지이용계획확인서로 기본적인 개발용도를 알 수 있다.
설령 이 ‘확인서’로는 개발이 가능해도, ‘개별법’에서 규제하는 사항으로 개발이 제한될 수 있다.
그런데 기획부동산들은 이 ‘확인서’를 계약자에게 잘 주지 않는다. 그럴듯한 ‘개발계획도면’과 ‘가분할’ 도면만 제시하고는 계약을 끝낸다. 분위기에 편승하면 안 된다.
(3)현장답사, 위치확인
그리고 지적도를 가지고 도면상의 경계와 현황의 경계를 대조하면서 위치확인을 한다. 개인이 소유한 농지들은 대부분 경계확인이 쉽다.
그러나 기획부동산이 소유한 ‘덩치 큰 임야’를 가분할한 도면으로는 경계확인이 쉽지 않다. 나중에 내 땅의 위치가 산 능선에 있으면 낭패다. 거기다가 분묘라도 있으면 특히 괴롭다.
개인이 소유한 땅은 경계가 불분명하면 지적공사에 경계측량을 의뢰해서 위치를 확인하는 방법이 있다. 그러나 기획부동산의 ‘임의로 쪼갠’ 가분할 도면을 가지고는 경계측량이 안 된다. 이래저래 어렵다.
(4)숨은 변수 찾아내기
① 계약할 때는 관리지역의 임야가 필지분할 후에 농림지역으로 바뀐 경우도 있다. 한 필지 임야에 관리지역(준보전)과 농림지역(생산보전)이 걸쳐 있는 경우이다.
기획부동산은 ‘확인서’에 표시된 관리지역과 농림지역을 계약자에게 잘 보여주지 않는다. 일반인들은 ‘가분할 도면’으로 어느 위치가 관리지역이고 농림지역인지 모른다. 직접 확인하는 것이 상책이다.
한 필지에 2개의 용도지역(관리지역, 농림지역)이 서류상 확인되면, 해당 시, 군, 구청에 알아보면 된다. ‘확인서’와 ‘임야도’(지적도)를 가지고 방문하면 각각의 용도지역의 위치를 확인(구분)할 수 있다.
② 또한 임야에 분묘가 있을 경우 관습법상의 특수지상권인 분묘기지권으로 권리에 제한을 받을 수 있다.
③ 개별 지분등기 후 공유물분할소송 등을 통해서 필지분할을 해도 도로가 문제될 수 있다. 바둑판처럼 갈라 친 한 필지의 토지가 내 것이어도, 내 땅에 가려면 남의 땅을 수십 필지 통과해야 된다.
땅 주인들 쫓아다니면서 인감이나 토지사용승낙서를 받기란 ‘하늘의 별따기’ 이다. 자기 땅에 무상으로 도로를 내줄 사람은 별로 없다.
④ 지하수개발도 문제이다. 허가가 안 나오면 농사를 짓던지 나무라도 심고 싶은데 수맥이 안 잡힌다. 하늘에 기댈 수밖에 없다. 물 없는 세상은 끔직하다.
길 건너 땅은 탐스러운 사과인데 내 땅은 그림속의 황금사과일 뿐이다.
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