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부동산 복비가 아깝다고?
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땅은 숨은 변수가 많다.
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서울 강동구 길동에 사는 정모씨는 건축업자다. 도심 인근의 부지를 사들여 다세대나 연립주택을 지어서 분양하는 일만 십수년간 해온 정씨. 이제는 땅만 보고도 밑그림을 그릴 정도로 전문가다.
최근 그런 정씨에게 고향친구한테서 연락이 왔다. 작년에 경기도 양평군 강하면에 사놓은 땅에다가 전원주택을 지었다며 초대한다기에 부인과 함께 주말에 놀러갔다.
대지면적 860㎡(260평)에 건축면적116㎡(35평)규모의 단층 목조주택인 것.
거실에서 바라보는 남한강이 아름다운 주택이었다. 마당 한쪽에는 텃밭을 만들어 각종 모종을 사다가 심었고, 주말마다 내려올 때는 유실수도 사다가 심는 등 친구부부는 정원관리를 직접 하면서 전원생활을 즐기고 있었는데 보기 좋았다.
밤새도록 친구와 담소하던 정씨부부는 공기 좋은 곳에서 흙냄새 맡으면서 전원생활을 같이 해보자는 친구의 권유와 정씨부인의 흔쾌한 승낙으로 그 다음 주부터 땅을 보러 다녔다.
친구가 미리 마을 이장한테 땅을 소개받은 뒤에 정씨한테 연락을 하면 내려와서 그 땅을 답사했다. 부인이 부동산 사무실도 들러 보자고 했지만 정씨는 듣지 않았다.
땅에 대해서는 자신감도 있었고 어차피 마을이장한테 소개받으면 중개수수료도 아낄 수 있다고 생각했다. 여러 개의 땅을 소개받던 정씨는 그 중 한 필지를 계약했다.
친구의 주택과 가까운 곳에 있는 780㎡(236평)규모의 토지였다. 지목이 대지이고 보전관리지역에 해당하는 네모난 땅이었다.
◆ 땅은 현지의 부동산을 2~3곳 이상 방문해서 충분히 둘러볼 것
이후 정씨는 그동안 계획한 설계도면으로 건축허가를 신청했다. 약150㎡(45평) 규모의 2층 전원주택을 지으려고 준비한 것. 그러나 군청에서는 건축물의 규모가 초과되었다면서 허가신청을 반려했다.
정씨는 보전관리지역이면 건폐율20% 와 용적률80% 로 충분하다고 생각했는데 당황스러웠다.
군청을 방문해서 사연을 알아보니 정씨가 계약한 땅은 2001년도에는 임야였던 땅이다. 그때는 임야를 개발하기 위해서 ‘주택부지 조성 인허가’를 받고난 후, 토목준공을 받으면 쉽게 지목이 대지로 전환되었다.
문제는 여기에 있었다.
환경부 고시 중 ‘상수원 수질보전 특별대책지역’ 에서는 건축연면적 800㎡ 이상의 오수배출시설은 허용하지 않는 것이 원칙이다. 1인이 허가받을 수 있는 오수배출시설(주택기준)은 최대 800㎡(약240평) 이다.
이런 규제로 당시에는 개발업자들이 큰 땅을 사서 토지를 분할하는 방법으로 ‘주택허가면적’을 100㎡(30평)씩 8개(전체는240평)로 동시에 신청했었고, 그 후 토목준공을 받으면 8개의 필지가 자연스럽게 지목이 대지로 분할되었던 것이다.
정씨가 마을이장한테 소개받아 산 땅이 바로 이런 땅이다. 이미 개발업자가 신청당시 허가받은 규모(분할하기 위한 형식적인 30평) 이하로만 건축이 허용되기 때문이다.
부인의 말도 귀담아서 현지 부동산도 들리고, 계약 전에는 해당 지자체도 방문해서 미리 꼼꼼히 알아보지 못한 자신이 후회스러웠다. 결국 규모를 줄여서 재신청하여 허가를 받았지만 정씨는 땅에 대해서는 앞으로 겸손해 지기로 생각했다.
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